232100 € - Vente - Appartement Vienne
- 3 pièces
- 2 chambres
- 58.00 m²
Vienne – Appartement en résidence services seniors sous bail commercial OVELIA
Alerte investisseurs !!!
À Vienne, au sein de la résidence services seniors « Les Balcons de la Pyramide », découvrez un des appartements, le n°317, un T3 de 58,91 m² situé au 3e étage.
Son agencement comprend une entrée, un séjour avec cuisine de 23,74 m², deux chambres de 12,57 m² et 10,65 m², une salle d'eau adaptée, des toilettes indépendantes et un dégagement. La pièce de vie se prolonge par un balcon de 3,95 m² exposé au sud.
L'appartement bénéficie d'une cuisine équipée, d'une douche de plain-pied, de volets roulants électriques, d'un vidéophone, d'un dispositif d'appel d'urgence et d'un chauffage collectif alimenté par une chaufferie biomasse. La résidence respecte la réglementation thermique RT 2012.
Le mobilier nécessaire à l'exploitation est prévu par un contrat distinct, pour un montant de 8 520 € TTC concernant ce T3.
Une résidence pensée pour les aînés
« Les Balcons de la Pyramide » accueille des personnes âgées autonomes ou semi-autonomes dans un environnement sécurisé, accessible et convivial.
Plus de 1 000 m² d'espaces communs sont consacrés au bien-être et à la vie sociale :
> accueil et espaces lounge,
> restaurant ouvert 7 jours sur 7,
> piscine et activités de balnéo,
> salle de fitness avec vestiaires,
> espace beauté, coiffure et esthétique,
> salle polyvalente et espace télévision,
> jardin privatif et terrasse commune,
> ateliers, animations et activités collectives.
Des services à la personne peuvent également être sollicités : aide ménagère, repassage, portage de repas ou de courses et accompagnement pour les petites tâches quotidiennes.
Le fonctionnement du LMNP géré
L'investisseur acquiert l'appartement et son mobilier, puis confie l'exploitation à OVELIA dans le cadre d'un bail commercial.
OVELIA recherche les résidents, organise leur accueil, facture les services, gère l'occupation et verse le loyer au propriétaire selon les conditions contractuelles. Le paiement est ainsi dissocié de l'occupation effective de l'appartement, sous réserve des clauses particulières prévues au bail.
Les principales modalités communiquées sont les suivantes :
> bail commercial ferme de 10 ans,
> absence de résiliation triennale à l'initiative d'OVELIA,
> règlement du loyer à terme échu, chaque trimestre,
> loyer minoré de 50 % durant les six premiers mois,
> indexation tous les trois ans selon l'IRL,
> variation plafonnée à 2 % par an, soit 6 % sur chaque période triennale,
> charges récupérables et entretien courant supportés par l'exploitant,
> taxe foncière et grosses réparations de l'article 606 du Code civil conservées à la charge du propriétaire,
> participation annuelle du propriétaire de 10 € TTC par m² habitable, soit initialement 589,10 € TTC par an pour cet appartement,
> remplacement du mobilier financé par le propriétaire lorsqu'il devient nécessaire, dans la limite contractuelle d'un renouvellement complet durant le bail.
Cette organisation réduit fortement la gestion quotidienne, mais l'acquéreur ne peut pas occuper librement l'appartement : celui-ci reste affecté à l'activité de la résidence pendant la durée du bail.
Les atouts fiscaux du LMNP géré
Les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux.
Au régime réel, l'investisseur peut comptabiliser certaines charges et pratiquer l'amortissement de l'immobilier, hors valeur du terrain, ainsi que du mobilier.
Ce mécanisme peut réduire le résultat fiscal pendant une période significative.
L'activité avec services peut également permettre la récupération de la TVA acquittée lors de l'acquisition, sous réserve du respect des conditions fiscales, du maintien de l'exploitation assujettie à la TVA et des formalités déclaratives requises.
Le kit fiscal joint prévoit notamment :
> l'immatriculation de l'activité de loueur en meublé,
> l'option pour le régime réel en BIC et en TVA,
> les déclarations de TVA et la demande de remboursement,
> la tenue de la comptabilité,
> l'établissement des comptes annuels et des déclarations fiscales,
> la mise en place de la CFE.
Le cabinet présenté dans les documents facture cette mission 330 € TTC par an, tarif susceptible d'indexation.
La fiscalité doit être validée individuellement.
Depuis la réforme applicable en 2025, les amortissements pratiqués peuvent avoir une incidence sur le calcul de la plus-value lors de la revente.
Une cession anticipée peut également entraîner une régularisation de TVA selon les conditions de l'opération.
Une adresse pratique pour bien vivre à Vienne
La résidence se situe à l'angle de la rue du 11-Novembre et du boulevard Fernand-Point, aux portes du centre de Vienne.
Les occupants bénéficient d'un environnement particulièrement pratique :
> commerces, restaurants, médecins et quais du Rhône à proximité,
> lignes de bus 2 et 3 à environ une minute,
> supermarché à environ trois minutes en voiture,
> salle de spectacle, cinéma et MJC à environ sept minutes,
> marché du cours Brillier et boutiques du centre à environ douze minutes,
> gare TER à environ quinze minutes,
> pôle hospitalier à environ huit minutes en voiture,
> accès à l'A7 et à la N7 à environ six minutes.
Le centre de Lyon est accessible en une trentaine de minutes.
Cette connexion facilite les visites des proches et maintient les résidents au cœur de leur bassin familial.
Vienne réunit patrimoine, culture, commerces, marché réputé, restaurants, promenades le long du Rhône et accès rapide au parc naturel régional du Pilat.
Une ville à taille humaine, propice à une retraite active et à la préservation du lien social.
Un marché porté par la démographie
Selon les projections 2026 de l'Insee, les personnes âgées de 75 ans ou plus représenteraient 12,3 % de la population française en 2030, 14,8 % en 2040 et 16,5 % en 2050. Leur poids progresserait ainsi d'environ 34 % entre 2030 et 2050.
La DREES estime également que près de 500 000 personnes supplémentaires pourraient être confrontées à une perte d'autonomie d'ici 2040. Ces évolutions renforcent durablement le besoin d'habitats intermédiaires associant appartement privatif, sécurité, services et vie sociale.
Pourquoi choisir cet investissement ?
Pour la combinaison d'un T3 fonctionnel, d'un bail commercial de longue durée, d'une gestion déléguée, du cadre fiscal LMNP et d'un marché soutenu par le vieillissement démographique.
La qualité de l'emplacement, la proximité des services médicaux et des transports ainsi que les équipements de la résidence répondent directement aux attentes des aînés et contribuent à l'attractivité locative du bien.
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Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.
Contactez Raphael DROUET Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée, Agent commercial OptimHome (RSAC N°878 556 323 Greffe de VIENNE) 06 12 17 49 79 (réf. 210937 )
